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2022/11/13 (Sun) 09:48:19

西宮市苦楽園と言えば芦屋市六麓荘と並ぶ高級住宅地である。

その苦楽園の住宅地一画の『苦楽園大丸地区』で、道路や水道管など生活インフラの問題が生じている。

所在地で言えば、兵庫県西宮市苦楽園三番町、四番町にあたる。

事の概要は、山沿いに区画された一見普通の住宅地だが、実はこの地区一体は民間団地となっている。

１９６０年代に不動産会社の“大丸土地”が宅地造成して『苦楽園大丸地区』の分譲地を売出した。

通常、このような中規模以上のニュータウン開発は、道路や水道などインフラ整備は施すが、所有や管理等は自治体に移管するが一般的である。

この『苦楽園大丸地区』は、道路などのインフラ設備の管理は事業主の“大丸土地”が担っていた。

住民から管理費等を徴収し、関係を継続させれば今後の不動産取引の狙いもあったのであろう。

ただ、この“大丸土地”が２００１年に倒産した事から、『苦楽園大丸地区』の事態が一変する。

管理者が不在となりインフラ機能も停止する事になり、『苦楽園大丸地区』の２７０世帯の住民は一体地域で管理組合を結成する。

とりあえず生命線の水道だけは、なんとか自治体に移管する事ができた。

ただ、その後の経年劣化等で道路が陥没したり、小川に掛かる橋にヒビが入ったりし、事故が起こる危険性が出ている。

２０２２年現在、“苦楽園大丸地区管理会社”として、自治体に道路や橋などの所有および管理移管を交渉している。

ただし、道路や橋のインフラ整備とは言え敷地は民間の所有物であり、自治体も地権者のある敷地まで管理を担う事に難色を示している。

また、道路や橋の所有を自治体に移管するにも、現状の老朽化した状態では引受けられないとしている。

この『苦楽園大丸地区』を１つの分譲マンションと見れば、マンション敷地内は管理組合が担うため自治体の見識も間違ってはいない。

“苦楽園大丸地区管理会社”の代表者は、道路や橋を修繕するには数億円規模の費用が掛かると話す。

このまま自治体と交渉を続けても、話しは平行線のままで、その間に道路や橋の劣化や老朽化はどんどん進行する。

問題解決策の１つとしては、この『苦楽園大丸地区』の住宅地を含め敷地を一体管理する事にある。

要は分譲マンションの敷地と建物、共用部分と専有部分を分離する発想である。

現在、住宅地の土地建物は同一の所有者だが、この土地だけを“苦楽園大丸地区管理会社”に無償譲渡し、住民は建物だけを所有し借地権にする。

住宅部分と道路部分を含めた土地を“苦楽園大丸地区管理会社”が所有する団地管理組合法人として登記する。

その土地を担保に金融機関から借入して、そこで道路や橋などの維持保全費用を支払う。

また、インフラ設備等の長期修繕計画を策定し、建物の所有者から管理費・修繕積立金も毎月支払ってもらう。

そうすれば、将来的にも住宅地として長いこと住む事もできるし、建物売却の際も資産性は保てる。

問題としては、所有者が土地の権利を無償譲渡するかと言うことにある。

このような問題を抱えた現状のままでは売却する事もできないため、資産価値はゼロに等しいと言っていい。

責任の所在として、購入した所有者にもある。

問題解決するには、土地を手放す覚悟は必要である。

団地管理組合法人の設立なら、何も道路や橋を自治体に譲渡する必要はなくなるし、土地と建物の所有権が別々なら、今後、起こるであろう空き家問題も解決しやすい。

目に見えない不動産問題として１つの解決策ではある。

《私道等の街区の運営管理ポイント》
〔組織の権利〕
・団地管理組合法人の設立。
・金融機関からの融資。
・住宅敷地や私道を含め一体管理し敷地利用権とする。
・土地権利の所有者持分は敷地面積の割合。
・管理規約や長期修繕計画の策定。
・総会や理事会を定期開催。
・空き家対策として所有者明確や建物管理を徹底。

〔住民の権利〕
・住宅の土地と建物を分離。
・土地を団地管理組合法人へ無償譲渡。
・建物のみ所有し、借地権の設定。
・登記は建物が現状同様の所有権、土地は借地権および敷地利用権で敷地持分割合。
・固定資産税・都市計画税は建物が現状同様、土地は敷地持分割合で現状同様。
・借地権付き建物として売却は可能。
・土地権利分のみ売却は禁止。
・土地は専用使用権として所有者が管理。
・毎月の管理費、修繕積立金の支払。

◆後　援◆
◇俺の経済新聞