Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/04/28 (Fri) 22:40:14

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【サッポロ・ツインタワーマンション】
https://m.youtube.com/watch?v=v92dyHPMo54

新たな日本を代表する“令和六大都市”。

北海道札幌市、宮城県仙台市、新潟県新潟市、石川県金沢市、広島県広島市、福岡県福岡市、これらをつなげれば骨格で最も重要な“日本の背骨”になります。

これからの日本の経済産業は、この“令和六大都市”が担う事になります。

そんな中でも“北の大地”、北海道札幌市の都心部では高層複合ビルを中心とした再開発事業が目白押しです。

その１つがタワーマンション。

札幌駅東側に３０階建のツインタワーマンションが建設中で、最高価格が２億円を超える。

２０階の９４㎡（２８坪）の住戸で１億２０００万円（４２８万円／坪）。

住戸の眺望や住宅設備の豪華さは当たり前で、ゲストルームやラウンジなど共用施設も充実しており、建物設備も給湯や電気は自前設備で賄います。

特に雪国の北海道でのマンション暮らしは、あの面倒な“雪かき”が無いのが最大のメリット。

マンション敷地周辺は管理会社が実施してくれる。

さらに断熱性能を高めた鉄筋コンクリート造のため、冬は暖かく、夏は涼しい“快適な生活”を手に入れる事ができる。

また、数年後には北海道新幹線が札幌駅まで開通するため、北海道から本州まで交通アクセスが向上する。

こんな“夢のマイホーム”、１度切りの人生で、１度は手に入れてみてはいかがかな。

●物件概要●

【マンション名】ザ・札幌タワーズ

【所在地】北海道札幌市東区北六条東

【総戸数】３９４戸（Ｗ：１９７戸　Ｅ：１９７戸）

【階高】３０階

【竣工】Ｗ：２０２５年３月　Ｅ：２０２５年７月

【事業主】大京、京阪電鉄不動産、ミサワホーム北海道、大和ハウス工業、キムラ

【施工】西松建設

DEEP PURPLE ／♪ Highway Star

◆ラジオの友◆

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2023/04/28 (Fri) 22:41:20

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【サッポロ・最高層タワーマンション】
https://m.youtube.com/watch?v=af2QIWJtmeY

北海道の中心都市の札幌市。

その北のターミナル駅でもある札幌駅から北東に徒歩で数分に、札幌で一番高い建物のタワーマンションが完成します。

高さはなんと１７５mもあり、あの“機動戦士ガンダム”が１８mなので約１０倍の大きさになります。

“北の大地”の絶景が望める住戸に、さらにゲストルームやオーナーズラウンジなど充実した共用施設も揃えております。

誰もが憧れるタワーマンション、さらに誰もが有望する期待の都市・札幌。

仰見の地、天空の住、そこで住まう至福の人生。

ただ、残念ながら全住戸は完売しております。

どうしても、このタワーマンションでなければ、と言う方がおられましたら、是非、マンション管理士の私にご相談下さい。

ちなみに私は、札幌にも、北海道にも、足を踏み入れた事は御座いません。

●物件概要●

【マンション名】ＯＮＥ札幌ステーションタワー

【所在地】北海道札幌市北区北八条西

【総戸数】６２４戸

【階高】４８階

【竣工】２０２３年１２月

【事業主】大和ハウス工業、住友不動産、東急不動産、ＮＩＰＰＯ

【施工】大成建設、伊藤組土建

T.REX ／♪ GET IT ON

◆ラジオの友◆

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2023/04/28 (Fri) 22:42:41

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【熊本市の管理不全マンション】
https://m.youtube.com/watch?v=ZA_JDDtUh1c

肥後国（ひごのくに）の熊本市に建つ分譲マンション。

お世辞にも高級マンションとは言えず、見るからにボロボロだ！

限られた映像情報から、どこのマンションなのかは判明したが、不都合な内容が多いのでマンション名は伏せておこう。

ここ１０年前から“分譲マンションの老朽化”と“居住者（区分所有者）の高齢化”の問題が取り沙汰（ざた）されている。

マンション管理士としても見過ごせる問題ではなく、管理業務に携わった分譲マンションでは、それなりの対応をしてきた。

まず、この熊本市の分譲マンションだが、映像で判断するしかないのだが、ハッキリ言って“手遅れ”である。

理由は様々あるのだが、その最もたるは分譲マンションは所有権のある財産であり、その財産物を適正に管理する“所有者責任”がある。

屋外非常階段の鉄板が錆びて穴が開き、天井からコンクリート破片が落下している。

人身事故が起こる可能性があるのに、それを放置している。

では、何故に補修工事を実施しないのか？

答えは簡単で、修繕積立金総額が足りないからである。

では、何故に修繕積立金を値上げして区分所有者から徴収しないのか？

答えは簡単で、総戸数４８戸のほとんどの区分所有者が高齢の年金生活で、自己資産が少ないからである。

これら複数の理由を組み合わすと“手遅れ”となり、管理不全マンションに認定される。

しかも毎月の修繕積立金が３０００円で、修繕積立金総額が１５００万円しかないと理事長は発言している。

補修工事に８０００万円は掛かると言っているが、見るからにそれだけでは一時凌（しの）ぎに過ぎないだろう。

この状況は、何もこの熊本市の分譲マンションだけに限った話しではない。

では、もしこの熊本市の分譲マンションを適正管理まで修繕工事を実施するなら、どうしたら良いのか？

屋上防水、外壁の塗装、窓周りのシーリング取替え、共用廊下とベランダの防水とノンスリップシート貼り、鉄部塗装、屋外非常階段の取替え、エレベーター交換、消防設備更新、給水管と排水管更新、給水ポンプ交換などの大規模修繕工事が必要と見受けられる。

ざっと見積もっても３億円前後は掛かるであろう。

鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数が６０年とする。

築５１年の建物に３億円を掛けて大規模修繕工事を実施し、残りの寿命９年で割ると１年に３３３３万円となる。

１ヶ月だと２７８万円となり、総戸数４８戸の区分所有者に均等割をすると月額５万８０００円の負担となる。

さらに、２０２４年に大規模修繕工事が実施できたとしても、１５年後の２０３９年には次の大規模修繕工事を実施しなければならず、そこでまた１億円程度の費用は掛かるであろう。

現実的でない無理な話しをしても仕方ない。

この熊本市の分譲マンション、および、同じ状態に陥っている分譲マンションには、３つの選択肢しか残されていない。

Ａ：３億円掛けて大規模修繕工事を実施する。

Ｂ：区分所有者の全員が権利放棄して不動産会社に引き取ってもらう。

Ｃ：この状態のまま住み続ける。

この３択であれば、ほとんどがＣであろう。

あわよくば、区分所有者は自己の住戸をそれまでに売却できれば、との思いがあるのではなかろうか。

この熊本市の分譲マンションも、５０㎡（１５坪）の住戸が３５０万円（２３万円／坪）で売りに出ていた。

売却できれば御の字（おんのじ）であるが、次の区分所有者となった買主が頭を痛めるだけであるから、分譲マンション全体の問題解決にはならない。

それに熊本市の分譲マンションは、２０００年頃にようやく管理組合が発足したと言う。

新築時からの２５年間、管理組合無しでどの様にマンション管理してきたのかも気になる。

俗に言う“共有賃貸マンション”の状態だったのだろうか。

分譲マンションは新築時から適正適格な管理が重要と解る事案である。

●物件概要●
【マンション名】肥後マンション（仮称）
【所在地】熊本県熊本市
【総戸数】４８戸
【階高】７階
【竣工】１９７２年５月
【事業主】不明
【施工】不明
【管理会社】自主管理

DEEP PURPLE ／♪ SMOKE ON THE WATER

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/04/28 (Fri) 22:44:32

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【神奈川県逗子市のマンション傾斜地崩壊事故】
https://m.youtube.com/watch?v=bMC5N4s278c

マンション管理士も、分譲マンションの管理会社も、それらに携わる者として、心に残る忘れてはならない事故ではないだろうか。

２０２０年２月に神奈川県逗子市池子２丁目に建つライオンズグローベル逗子の丘の敷地傾斜地が崩落し、下部の道路を歩いていた女子高生が土砂に埋もれて死亡した事故。

亡くなった女子高生の被害者遺族がマンション関係者の管理組合、管理会社に対し損害賠償および慰謝料を請求した。

２０２３年１２月１５日に、横浜地方裁判所はその判決を言い渡した。

主文を要約すると、『ライオンズグローベル逗子の丘管理組合から管理業務を受託していた大京アステージは、現地の管理員が敷地内の傾斜地に亀裂を発見し担当者（フロント）に報告するも、必要な措置を怠り、翌日、結果的にマンション敷地の下部道路を歩行していた女子高生に崩落土砂が直撃し致死に至らしめた“善良なる管理者の注意義務”（善管注意義務）を怠った事で、その担当者（フロント）と雇用関係にある大京アステージは“使用者責任”を免れる事はできず、女子高生の被害者遺族に対して１０７万円の賠償責任を命じる。』といったところではないだろうか。

まず、未来ある若い命の“価値”が、たったの１０７万円に疑問を持つ者も多いと思う。

もし、被害者遺族が額面通りに受け止めれば、逆に敗訴の方がまだマシな“金額”である。

ただ、これにはちっとカラクリがある。

本来、亡くなった女子高生に対しての全責任があるのはライオンズグローベル逗子の丘管理組合である。

分譲マンションの管理組合は、その住戸を購入した区分所有者で構成され、財産権の観点から“所有者責任”がある。

これは、マンション敷地の不具合を知らずに起こった事故でも責任を取らなければならない“無過失責任”を負（お）うものである。

そのためライオンズグローベル逗子の丘管理組合は、亡くなった女子高生の被害者遺族と調停にて１億円を支払う和解が成立している。

これを含めて管理会社の大京アステージが亡くなった女子高生の被害者遺族に支払う１０７万円という“金額”が出てくる。

決して未来ある若い命の“価値”が、たったの１０７万円ではない。

次にライオンズグローベル逗子の丘管理組合と管理会社の大京アステージの“管理委託契約”についての責任問題がある。

分譲マンションの管理組合から委託を受けた管理会社は、管理組合や理事会に対して“善管注意義務”や“緊急時業務”、“報告義務”がある。

管理会社がこれらを怠れば、“債務不履行”や“契約違反”となる。

そのためライオンズグローベル逗子の丘管理組合は、管理会社の大京アステージに対して“管理委託契約”の“債務不履行”や“契約違反”の損害賠償責任を訴訟している。

ここからは憶測だが、たぶん管理会社の大京アステージは、ライオンズグローベル逗子の丘管理組合に対して１億円以下の違約金を支払うのではないだろうか。

そこで亡くなった女子高生の被害者遺族に対しての、“連帯責任”として帳尻を合わせる様に見える。

ともあれ、事故後の“責任所在訴求”ではなく、元は管理会社の大京アステージの担当者（フロント）が、通常の管理業務を遂行していれば、こんな死亡事故に発展する確率は低かったであろう。

しかもマンション現地の管理員が地盤亀裂を発見した時に、写メールまで送っている。

この管理員は、通常の管理業務以上の働きをしている。

せっかくの管理員による事故予防行為を無駄にした担当者（フロント）。

では、この担当者（フロント）は、どうすればよかったのか？

マンション管理を生業（なりわい）とする者の、一連の流れをまとめてみた。

①：まず、管理員から傾斜地のヒビ割れの報告を受けたら、真っ先に現地に行き、分譲マンション敷地のヒビ割れ具合などの現状を確認し、これが管理委託契約上の善管注意義務である。

② ：次に理事長など理事会の役員に連絡を入れ、現地を確認してもらい、これが管理委託契約上の報告義務である。

③ ：そして、このまま放置すれば危険と察知したら警察署と消防署に連絡を入れ相談し、自治体にも連絡を入れて報告し、これが管理委託契約上の緊急時業務である。

④ ：警察官と消防隊員が現地に到着して現状を確認し、分譲マンション敷地の傾斜地の下に道路があるため傾斜地下部周辺を立入禁止にする。

⑤ ：翌日、分譲マンション敷地の傾斜地が崩落しても、周辺道路は立入禁止にしているため、女子高生は事故に巻き込まれる事は無かった。

もし、管理会社の大京アステージの担当者（フロント）が当日に現地に行く事が出来なくても、そこから②の理事長など理事会の役員に携帯電話で連絡を入れ報告する事は出来る。

そのまま管理員と一緒に理事会の役員が現地確認すれば③に進めばよい。

この様に、どんなに有名で大きな規模の管理会社でも、そこで働く従業員の“想像力”や“予知力”、“危機管理”が出来ていれば、この傾斜地崩落での死亡事故は防げたはずである。

これは、どの業界、どの企業でも言える事であろう。

子供の頃、土や草など自然に戯（たわむ）れた事が無いまま大人になると、この様な結果が待っている事が多い。

●物件概要●

【マンション名】ライオンズグローベル逗子の丘
【所在地】神奈川県逗子市池子２丁目
【総戸数】３８戸
【階高】５階
【竣工】２００４年７月
【事業主】グローベルス
【施工】大末建設
【管理会社】大京アステージ

WHO ／♪ PINBALL WIZARD

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/04/28 (Fri) 22:46:09

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【長崎市の賃貸マンション事情】
https://m.youtube.com/watch?v=j4AB0zw9jCM

九州の港町と言えば長崎。

そして、長崎は今日も雨だった。

そんな長崎の賃貸マンション事情は、他の都市よりも地域性を考慮しないといけない。

それは家賃であったり、立地であったり。

まず、長崎の賃貸マンションの家賃は、九州で一番高いらしい。

大都市の福岡市よりも高くなっている。

そして立地。

長崎市では、自転車の普及率が最も低い。

これは当然で、長崎市街地に迫る山脈がＵ字に囲み、平地の少なさが原因。

坂が多ければ、当然に自転車は普及しない。

そして、平地が少なければ建物も山手に建てなければならない。

そのため、平地の市街地にはオフィスビルや商業施設、分譲マンションが集約され、賃貸マンションが入り込む余地が無い。

平地に賃貸マンションを建てたとしても、供給の少なさから家賃は跳ね上がる。

長崎には他の地域にはない、特殊事情が賃貸マンションに影響を与えている。

次に賃貸マンションの家賃は、一般的に㎡（平米／へいべい）単価で算出される。

物件概要には何ＬＤＫの何㎡などと明記されているが、不動産業界では何部屋ある事よりも、どれくらいの広さを示す住戸の専有面積が重要となる。

単純に４ＬＤＫと２ＬＤＫなら、４ＬＤＫの方が広そうだが、４ＬＤＫの部屋は各６帖でＬＤも１２帖の専有面積が８５㎡の住戸なら、片や２ＬＤＫの部屋は各１０帖でＬＤも３０帖ある専有面積が１２０㎡の住戸という事もある。

この事から、不動産専門家は専有面積の㎡を、まず見る。

今度は家賃の算出だが、これは地域別に平均的な㎡単価があり、それを基に家賃設定する。

計算式は“専有面積（㎡）×㎡単価＝基準家賃”となる。

そこに最寄駅の距離や周辺環境、建物と住戸の品質や設備などを勘案して基準家賃にプラスマイナスしていく。

ややこしいのが、売買の分譲マンションは㎡単価ではなく、坪単価で売出価格を算出する。

１坪は約３．３㎡で畳２枚分（１．８ｍ× １．８ｍ）となる。

では、長崎の賃貸マンションの家賃相場を“㎡単価＝１５００円”で算出してみよう。

また、家賃とは別途に管理費や共益費などが掛かる賃貸マンションもあるが、それらは家賃に考慮していない。

● ４ＬＤＫ（８５㎡／２５坪） ●

家賃は１２万７５００円。

４つの部屋、リビング（居間）とダイニング（食堂）とキッチン（台所）、それに洗面所、浴室、トイレの構成となる。

これだけ広い住戸は、まず賃貸マンションではあまり無いので、分譲マンションの賃貸住戸となり、建物や住戸の品質も高く、家賃も平均よりは高めとなる。

実際は１５万円〜２０万円になると思う。

● ３ＬＤＫ（７０㎡／２１坪） ●

家賃は１０万５０００円。

３つの部屋、リビング（居間）とダイニング（食堂）とキッチン（台所）、それに洗面所、浴室、トイレの構成となる。

７０㎡で３ＬＤＫの住戸も分譲マンションでの一般的な住戸の広さとなり、賃貸マンションの３ＬＤＫは各部屋が狭い６０㎡程度が多い。

このくらいの家賃なら、地域や価格により１０万円以下で住宅ローンが組めるため、賃貸マンションとしてのニーズは少ない。

● ２ＤＫ（５５㎡／１７坪） ●

家賃は８万２５００円。

２つの部屋、ダイニング（食堂）とキッチン（台所）、それに洗面所、浴室、トイレの構成となる。

ファミリータイプの賃貸マンションで、一番多いニーズが２ＬＤＫ〜２ＤＫです。

新婚さんなど若い夫婦などが住む鉄骨造で２階建のアパートタイプなど、初めての共同生活の住宅となる初心者向け。

子供ができて、その子が小学生になる頃に、住宅購入を考え始める事が多い。

そのため住戸契約の回転率は良い。

● １ＤＫ（４０㎡／１２坪） ●

家賃は６万円。

１つの部屋、ダイニング（食堂）とキッチン（台所）、それに洗面所、浴室、トイレの構成となる。

単身者向けの賃貸マンション。

１人暮らしにはゆとりのある間取りで、都心の鉄筋コンクリート造で１０階建て前後の、住宅設備やセキュリティーなど品質の高い賃貸マンションが多い。

そのため家賃は７万円〜８万円になる事もある。

● １Ｋ（２５㎡／７坪） ●

家賃は３万７５００円。

１の部屋、キッチン（台所）、それに浴室（洗面込）、トイレの構成となる。

キッチン（台所）と言っても、玄関を入ってすぐの通路に、小さな電熱式のコンロとその下に小さな冷蔵庫、横に小さなシンクがあるタイプ。

その真向かいにセパレート式と呼ばれる浴室（洗面込）とトイレが別々にあるか、もしくは浴室（洗面込）とトイレが一体となったユニット式となる。

女性はセパレート式を好む。

● １Ｒ（１５㎡／５坪） ●

家賃は２万２５００円。

１の部屋しかなく、キッチン（台所）はその部屋の壁面に付いている。

玄関を入ってすぐに浴室（洗面込）とトイレが一体となったユニット式がある。

洗濯機置場が無いタイプが多く、建物１階に共用のコインランドリーが設けてある賃貸マンションもある。

住戸が狭いため、ほとんど家財道具が無い人向けの賃貸マンションで、ベランダも無いに等しい。

１Ｒは“ワンルーム”の意味。

１月〜３月は春の新生活に向けて賃貸マンションの需要が高まる“繁忙期”となります。

より良い条件や希望の住宅に巡り合うためには、早めの住宅探しが重要です。

STEPPENWOLF ／♪ BORN TO BE WILD

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/02 (Tue) 22:59:32

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【日向国（宮崎県）の新築マンション市場】
https://m.youtube.com/watch?v=WMb8m935ymo

空高く広がる青い宇宙（そら）に、ゆっくりと流れる白い雲。

その美しい宇宙（そら）に寄り添う地球の海。

波穏（なみおだ）やかな日向灘（ひゅうがなだ）。

九州は南国の宮崎県。

ここは１万年、１億年の単位を感じ取れる地でもある。

そんな宮崎県宮崎市の大淀川沿いに佇む新築マンションがある。

建物は２０２３年６年に竣工済みで、７０㎡（２１坪）の住戸の価格は何と！、２５４０万円（１２１万円／坪）である。
＊先着順のため売却済の場合は予めご了承ください。

建材費と人件費の上昇による住宅価格高騰のこのご時世で、なんという良心的な価格設定！

さすが“神の国”と言われる日向国（宮崎県）である。

常に神様が地域住民に寄り添っている。

思い起こせば３億年ほど前。

日本列島を創造した伊耶那岐神（イザナギ）と伊耶那美神（イザナミ）。

その伊耶那岐神（イザナギ）は色々な諸事情があり、葦原中国（あしわらのなかつくに）の日向国（ひゅうが／宮崎県）まで来て、阿波岐原（あわぎはら／宮崎市）の海で身体を清めるため禊（みそぎ）を行う。

そこで伊耶那岐神（イザナギ）の左目から“太陽の神”の天照大御神（アマテラス）、右目から“月の神”の月読命（ツクヨミ）、鼻から“海の神”の須佐之男命（スサノオ）が生まれた。

日本では、この３神が“三貴神”（さんきしん）と言う最大最強の神となる。

と言う事は、日本を代表する神様は、この日向国（ひゅうが／宮崎県）の阿波岐原（あわぎはら／宮崎市）で誕生した事になる。

そこから様々な出来事があり、乱暴者の須佐之男命（スサノオ）により天照大御神（アマテラス）は“天の岩屋戸”（あまのいわやど）に隠れてしまう。

“太陽の神”の天照大御神（アマテラス）が岩の洞窟に引きこもったため、天界の高天原（たかまがはら）も、天国の黄泉の国（よみのくに）も、地上界の葦原中国（あしわらのなかつくに）も真っ暗になり、１日中闇夜が続き、神様も霊魂も人間も困ってしまう。

他の神々の努力の甲斐あって、とりあえず天照大御神（アマテラス）は洞窟から出て来たが、この時の祭事で造られたのが天皇の象徴でもある“三種の神器”の“八尺瓊勾玉”（やさかにのまがたま）と“八咫鏡”（やたのかがみ）です。

この“天の岩屋戸”（あまのいわやど）は豊後国（大分県）との国境（県境）の日向国（ひゅうが／宮崎県）の高千穂町にあります。

と言う事は、天皇家を象徴する“三種の神器”の“八尺瓊勾玉”（やさかにのまがたま）と“八咫鏡”（やたのかがみ）の２種が、日向国（ひゅうが／宮崎県）で製造された事になる。

ここから話しが飛びまして、天照大御神（アマテラス）の孫の天邇岐志国邇岐志天津日高日子番能邇邇芸命（アメニギシクニニギシアマツヒコヒコホノニニギ）が、豊後国（大分県）との国境（県境）の日向国（ひゅうが／宮崎県）の高千穂町に降り立つ。

この時、天邇岐志国邇岐志天津日高日子番能邇邇芸命（アメニギシクニニギシアマツヒコヒコホノニニギ）が持参していたのが、“八尺瓊勾玉”（やさかにのまがたま）と“八咫鏡”（やたのかがみ）と“草薙剣”（くさなぎのつるぎ）の“三種の神器”です。

これを“天孫降臨”（てんそんこうりん）と呼びます。

と言う事は、日本着地した“神の国”の神様と、天皇家の象徴でもある“三種の神器”は、日向国（ひゅうが／宮崎県）が事初めとなる。

さらに時間をワープさせ、お母さんが鮫（サメ）の鵜葺草葺不合命（ウガヤフキアエズノミコト）と実の叔母さんの玉依毘売（タマヨリヒメ）が結婚して神倭伊波礼毘古命（カムヤマトイワレヒコ）が生まれる。

神倭伊波礼毘古命（カムヤマトイワレヒコ）は日本を統一して政治を行うため、日向国（ひゅうが／宮崎県）の高千穂町から大和国（やまと／奈良県）の橿原宮（かしはらのみや）まで旅に出る。

これを“神武東征”（じんむとうせい）と呼びます。

と言う事は、日本創成した“神の国”の神様の初めの一歩が、ここ豊後国（大分県）との国境（県境）の日向国（ひゅうが／宮崎県）となる。

大和国（やまと／奈良県）に行くまでの道中、方向音痴の神倭伊波礼毘古命（カムヤマトイワレヒコ）は道に迷ってしまうが、三本足の八咫烏（ヤタガラス）に案内されて、何とか橿原宮（かしはらのみや）に着いて朝廷を開く。

この時に神倭伊波礼毘古命（カムヤマトイワレヒコ）は神武天皇（ジンムテンノウ）に名前を変更して第１代天皇となる。

この日が２月１１日だったので“建国記念日”となった。

と言う事は、神様の活動はこの頃から九州は日向国（ひゅうが／宮崎県）から近畿の大和国（やまと／奈良県）に移り、今日（こんにち）の日本骨格を創上（つくりあ）げた事になる。

これらの事からも分かる通り、人間レベルでは計り知れない“神通力”が宿る九州の地に建つ宮崎県宮崎市の新築マンション。

そんな日本を形成する“神の国”の新築マンションで、７０㎡（２１坪）の住戸が２５４０万円（１２１万円／坪）で手に入るとわぁ！
＊先着順のため売却済の場合は予めご了承ください。

地球暦４６億年の間で、現生（げんせい）の者として、こんなチャンスは２度と訪れないでしょう！！

●物件概要●
【マンション名】ポレスター大淀河畔
【所在地】宮崎県宮崎市橘通東
【総戸数】４２戸
【階高】１５階
【竣工】２０２３年６月
【事業主】マリモ
【施工】吉原建設

The Doors ／♪ Riders On The Storm



◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/02 (Tue) 23:01:46

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【岡山市の新築マンションと中古マンションの市場】
https://m.youtube.com/watch?v=gff3KwCgsmU

備前国（岡山県）の岡山市。

黒塗りの“烏城”（うじょう）の名で知られる岡山城、そして隣接する三大日本庭園の後楽園。

それと岡山駅前に立つ“桃太郎”と３匹の家来（犬、雉、猿）、当然、名物はお腰に付けた“吉備団子”だ。

そんな歴史的な地では、ダンゴではなく新築マンションの建設ラッシュに沸いている。

都心のタワーマンションに、郊外のファミリーマンションなど、様々なタイプの新築マンションがオールラインナップで用意されている。

戦国時代末期、宇喜多秀家が指揮した岡山城の築城以来の都市改革だ。

ただ、宇喜多秀家は１６００年の“関ヶ原の戦”で西軍に就いたため、東軍で官軍の徳川家康により、どっかの島に流罪となった。

その岡山城主の跡目を継いだのが、なんと“関ヶ原の戦”で一躍有名人となった小早川秀秋である。

例えるなら、本放送では全く人気が無かった“機動戦士ガンダム”が、再放送で一気に人気に火が着いた感じだっ！

岡山城主に就任後も、さらに広い城下町を構築して、現在の岡山市街地の基礎を築いている。

小早川秀秋と言うこのお方、実は名門の子供である。

豊臣秀吉の奥さんのおね（北政所）を叔母に持ち、育ての親でもある。

だから、小早川秀秋の実質的なお父さんは豊臣秀吉、お母さんはおね（北政所）である。

そんな豊臣家の御子息とあり、子供の頃から家臣に接待を受けて“酒浸り”（さけびたり）となり、若干１２歳で“アルコール中毒”を発症している。

例えるなら、中学生の分際で、すでに無精ヒゲを生やし、おっさんの貫禄を醸し出している感じだっ！

ただ、豊臣秀吉と淀君（茶々）の間に豊臣秀頼が誕生すると、後継者は直系（怪しいが？）の豊臣秀頼の１本に絞られ、小早川秀秋は中国地方の大名の毛利家に養子に出される。

安芸国（広島県）の大武将だった毛利元就の３人の息子。

スリーアローブラザーズ（３本矢の兄弟）である。

長男の毛利隆元と息子の毛利輝元。

次男の吉川元春。

三男の小早川隆景で、ここの養子に決定した。

この時に小早川秀秋は、豊臣家と毛利家を背負うという意気込みで２本の草鎌（くさがま）を交差させた家紋を取り入れている。

ただ、１５９８年に義父の豊臣秀吉が死去すると状況は一変する。

その後、豊臣政権の権力争いが起こり、１６００年に“関ヶ原の戦”が勃発する。

豊臣秀頼を担ぐ石田三成と毛利輝元の西軍、次なる政権を睨む徳川家康の東軍に分かれ、天下分け目の大戦（おおいくさ）となる。

ここで小早川秀秋の立場だが、叔母のおね（北政所）の旦那の豊臣秀吉、そして、養子入りした毛利家で総大将の毛利輝元、どう考えても西軍以外には考えられない。

ところが、“関ヶ原の戦”の合戦当日、松尾山（まつおやま）に布陣した小早川秀秋は、西軍の武将の大谷吉継を攻撃して、虚を突かれた西軍は総崩れとなり、わずか半日で勝敗が付く。

この事から小早川秀秋は現代まで“裏切り者”のレッテルを貼られる事になる。

この事情には諸説あり、小早川秀秋は徳川家康やその家臣と内通しており最初から東軍だったとか、叔母のおね（北政所）の命と引換えに東軍に就いたとか、色々な史実が錯綜（さくそう）しているが、実態はこうだっ！

“関ヶ原の戦”の前哨戦では、徳川軍の陣地でもある京都の伏見城を攻略し、徳川家康の幼馴染で親友の鳥居元忠を討ち取っている。

“関ヶ原の戦”の合戦当日、松尾山（まつおやま）の山頂に陣を構える小早川秀秋とその軍隊は、当然に西軍に所属。

合戦の号令と共に数万人の西軍と東軍が入り乱れ、誰がどこの配属など分からない状態となる。

例えるなら、２０人余りの強人強腕レスラーが集い、四角いリングでバトルロイヤルを繰り広げる感じだっ！

気分が高揚した小早川秀秋も家臣に号令を掛ける。

小早川秀秋…『突撃〜〜！　まずは、あの軍勢を攻め落とせっ〜〜！！』

小早川軍隊…『うぉ〜〜！！！』

バサッバサッ　バサッバサッ

大谷軍隊…『うわぁ〜〜』

大谷吉継…『うぉ〜　こしゃくな徳川軍、どこの隊だっ！！』

大谷家臣…『たっ、大将！！　西軍の小早川秀秋の軍隊で御座います。』

大谷吉継…『えっ！？　小早川秀秋の軍隊？　西軍の？　まさか裏切りかぁ〜〜？？』

小早川軍隊…『うぉ〜〜！！！』

バサッバサッ　バサッバサッ

大谷吉継…『ぎゃぁ〜〜　やられたぁ〜〜』

こちら東軍陣地。

徳川家康…『あの威勢のいい軍隊は、どこの隊である？』

徳川家臣…『うぅ〜〜ん？　殿、あれは小早川秀秋の軍隊の様です。』

徳川家康…『えっ！？　小早川秀秋の軍隊？　豊臣秀吉の甥（おい）で、毛利家の養子でもある小早川秀秋かぁ？』

徳川家臣…『はぁ！　間違いなく小早川秀秋の軍勢が、西軍を攻めております。』

徳川家康…『小早川秀秋に何があったと言うのか？　もしや石田三成のまやかしの戦略か？』

松尾山（まつおやま）の小早川軍の陣。

小早川家臣…『殿、うちの軍隊が攻めているのは、西軍の大谷吉継の軍隊でございますぞぉ！』

小早川秀秋…『えっ！？　西軍の大谷吉継？　うそっ？　マジでぇ？！』

小早川家臣…『はっ、間違いありません。』

小早川秀秋…『ヤベッ！　間違えて指令だしてもうたっ！』

小早川家臣…『しかも、西軍でもあるウチの軍隊の勢いで、東軍が圧勝した模様で御座います。』

小早川秀秋…『さらにヤベェ〜じゃん！　どないしよぉ？！』

小早川家臣…『取り敢えず、ここから逃げましょう！』

またまた東軍陣地。

徳川家臣…『東軍を勝利に導いた小早川秀秋の軍隊が引き上げて行きます。』

徳川家康…『小早川秀秋、勝利の功績に酔いしれるでもなく、黙って立ち去るとは、誠の武将ぞっ！！　小早川秀秋とあやつの家来に最大のもてなしと褒美をつかわせっ！！！』

徳川家臣…『はっ、承知致しましたっ！！』

こうして徳川家康に“関ヶ原の戦”の功績が認められ、備前国（岡山県）など５０万石の国主となった小早川秀秋。

ただ、この小早川秀秋は長年（？）の飲酒が祟り、岡山城主となった２年後に肝臓を病んで２１歳で亡くなっている。

それでも、今では黒塗りの美しい岡山城の天守閣から小早川秀秋は、「誤算も計算の内。」と実践で教えてくれている。

WHO ／♪ WHO ARE YOU

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/02 (Tue) 23:02:49

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【山形県、田んぼのタワーマンション】
https://m.youtube.com/watch?v=SsSb7hSq6-E

日本の主なタワーマンションを数々と観てきたが、いまだかつて、この様なタワーマンションが存在していた事に驚愕（きょうがく）する。

美しい山々と、緑豊かな水田が広がる出羽国（でわのくに／山形県）で、どんな所からも見通せる天をも貫く“住居塔”。

カンボジアの森深くに築かれた“アンコールワット”や、ペルーの奥深い山頂に築かれた“マチュピチュ”の様に、何か、古代遺跡に遭遇した感動すらある。

立地は山形市と米沢市の中間に位置する上山市である。

ＪＲの“かみのやま温泉駅”を中心とした市街地が形成される普通の町だが、そのタワーマンションは駅から南に行った田んぼの真ん中にある。

地方では田んぼに挟まれた分譲マンションも確かにあるが、ただ、階高はせいぜい１４階建てである。

それでも周りに建物が無ければ、異様な存在感を放っている。

それが都心でしか見る事のできないタワーマンションなら、もう、その“住居塔”に向かって拝む事しかできないであろう。

出羽国（でわのくに／山形県）は江戸時代には羽前国（うぜんのくに）とも言われ、南に米沢藩と北に庄内藩があった。

米沢藩は上杉謙信（長尾景虎）の流れをくむ藩主の上杉景勝が会津藩（福島県）から国替した地でもあり、家臣の直江兼続と共に活躍した。

その後、財政難に陥った米沢藩を救ったのが上杉鷹山であり、あのアメリカ大統領のジョンＦケネディも尊敬していたと言う。

対して庄内藩は徳川家康の側近の酒井忠次の孫にあたる酒井忠勝が藩主だった。

尾張国の織田信長や相模国の北条氏政にも崇拝されていた酒井忠次の血筋の“酒井氏”は、三河国に代々伝わる豪族で、徳川家康の血筋の“松平氏”も元は“酒井氏”の流れと言われている。

その証拠に“徳川氏”の家紋である“葵の御紋”は、元々は“酒井氏”の家紋と言われている。

この事から徳川家康が開いた“徳川幕府”の中心は江戸ではあるが、その上位の最高機密機関は、酒井忠次が居住し“酒井氏”の拠点となった庄内藩を中心とした出羽国（でわのくに／山形県）と思って間違いない。

その地にそびえ建つタワーマンションこそ、酒井忠次の念願だった“上山東照宮”ではなかろうか。

駿河国（静岡県）の“久能山東照宮”、富士山、下野国（しもつけのくに／栃木県）の“日光東照宮”、そして、その延長線上にある出羽国（でわのくに／山形県）の“上山東照宮”。

“徳川氏”かつ“松平氏”、その本筋であり頂点の“酒井氏”である事を、山形県のタワーマンションを持って現代の世で示した事になる。

そんな“上山東照宮”を兼ねたタワーマンションに住めるなんて“夢”の様な話しである。

３５階の住戸の７４㎡（２２坪）で１２８０万円（５８万円／坪）が相場と言われる。

考えてもみなさい。

栃木県の“日光東照宮”や三重県の“伊勢神宮”を購入して住む事ができますか？

例え、世界一のお金持ちのビルゲイツでさえ、どんなにお金を積んでも“神の住居”を買う事は不可能である。

それが、ここ山形県の“上山東照宮”を兼ねたタワーマンションなら、たったの数千万円で手に入れ暮らす事ができる。

何の価値も無い都心のタワーマンションに１億円以上を支払って購入する人もいるが、山形県のタワーマンションなら安価な上に、購入特典として“神の御加護”と“海老すくい踊り”（酒井忠次の鉄板芸）が付いてくる。

“上山”→ “かみのやま”→ “神乃山”。

日本、いや世界で最も優美かつ気品が溢れるタワーマンションであろう。

＊売却相場は変動し、売却住戸が無い場合も御座います。

●物件概要●
【マンション名】スカイタワー４１
【所在地】山形県上山市宮脇下川原
【総戸数】３８９戸
【階高】４１階
【竣工】１９９７年７月
【事業主】山万アーバンフロント
【施工】熊谷組

ZOMBIES ／♪ TELL HER NO

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/08 (Mon) 21:31:25

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【鹿児島の新築マンション】
https://m.youtube.com/watch?v=YJxqxUX_jwA

九州南端にある桜島で有名な薩摩国（鹿児島県）の鹿児島市。

その南国の地で“女性目線”の気配りのある暮らしやすい新築マンションが販売されている。

その新築マンションを手掛けたのが長谷工コーポレーションのグループの長谷工不動産だ。

九州の鹿児島市では、あまり馴染みの無い不動産会社ではなかろうか？

長谷工コーポレーションとは、分譲マンションなどを建築する建設会社だ。

マンション建設の歴史は長く、元は長谷川工務店と言う会社名だった。

その後、バブル期に長谷川工務店から長谷工コーポレーションに名称変更された。

創業は兵庫県尼崎市で個人商店を起業し、その後、兵庫県姫路市に移転して法人化している。

その後、東京都港区の三田（みた）と大阪市中央区の今橋の２拠点から、関東圏と関西圏で数多くの分譲マンションの施工を手掛けてきた。

一時は長谷工コーポレーションと大和銀行（りそな銀行）の二人三脚で、新築マンション市場に旋風を巻き起こしていた。

長谷工コーポレーションはマンション建設だけではなく、グループ会社の長谷工都市開発などにて新築マンションの販売もしている。

マンション名称もコンバスシリーズの“スカイハイツ”から始まり、最強の鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）と言われた“エクセラート”や“フェルティ”など、バブル期の最高級マンションとして手掛けた“パレロワイヤル”、バブル崩壊後の空白期間を経て、建物躯体が２００年は大丈夫と言われる“長期優良住宅制度認定マンション”などの“ブランシエラ”を展開している。

この様に、会社名とマンション名は時代やニーズと共に変化している。

その名称変更の最もたる土地が、ここ薩摩国（鹿児島県）である。

まず、一番有名な薩摩人（鹿児島人）の『ごわすっ。』でお馴染みの西郷隆盛である。

薩摩藩の島津斉興（しまずなりおき）に仕えた西郷隆盛は、実は西郷隆盛と言う名前ではない。

西郷吉之助（西郷隆盛）が本名で、さらに、ちょっとした罪で奄美大島へ流刑になった時は菊池源吾（西郷隆盛）と通名を使っていた。

この後、明治新政府が定めた戸籍管理のため、１人１苗字名前の制度を取り入れて西郷隆盛となった。

故郷の勇士（ゆうし）の大久保利通も同様である。

大久保市蔵（大久保利通）が本名であり、薩摩国（鹿児島県）で暮らしていた時は、あんな髭（ひげ）は生やしていなかった。

東京に出て総理大臣に就任してから髭（ひげ）を生やしたのかも知れない。

日本初の“ちょい悪オヤジ”は大久保市蔵（大久保利通）で間違いない。

同じく有村俊斎（海江田信善）や吉井友実（吉井幸輔）に、伊地知正治や岩下方平も改名している筈（はず）である。

“剣の達人”と言われた大山格之助（大山綱良）や桐野半次郎（桐野利秋）も薩摩人（鹿児島人）として忘れてはならない。

思い起こせば江戸時代末期の“徳川幕府”。

日本列島西国の薩摩藩の島津斉興（しまずなりおき）、そして正室との子供の島津斉彬（しまずなりあきら）、お由良（ゆら）との子供の島津久光（しまずひさみつ）。

また、第１５代将軍の徳川慶喜（とくがわよしのぶ）に嫁入りする予定だった篤姫（あつひめ）も島津氏の家系。

薩摩藩も些細な動乱が御座いましたが、その後、“明治維新”と言う表舞台にお立ちになられました。

そして、まさかの“西南戦争”の勃発で、薩摩人（鹿児島人）の英雄の西郷吉之助（西郷隆盛）が謀反人として自決するとは夢にも思っていなかったでしょうね。

西郷吉之助（西郷隆盛）に寄り添っていた名犬ツンが、その後、どうなったのか気になります。

保護犬として、新しい飼い主が見つかるといいけど。

そんな薩摩国（鹿児島県）の偉人達と名称変更の歴史に想い馳せながら、“ブランシエラ・ディライト照国”をつい購入してみるのも良いものですね♪。

ちなみに、４３㎡（１３坪）の住戸で２８６８万円（２２０万円／坪）で販売されています。

＊先着順のため売却済の場合は予めご了承ください。

●物件概要●
【マンション名】ブランシエラ・ディライト照国
【所在地】鹿児島県鹿児島市照国町
【総戸数】５５戸
【階高】１５階
【竣工】２０２３年１月
【事業主】長谷工不動産
【施工】イチケン

DEEP PURPLE ／♪ HEY JOE

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/15 (Mon) 22:27:12

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【新潟市の新築マンション市場】
https://m.youtube.com/watch?v=GiRGnzTlIlg

日本を新しく代表する“令和六大都市”。

北海道札幌市、宮城県仙台市、新潟県新潟市、石川県金沢市、広島県広島市、福岡県福岡市、これらをつなげれば骨格で最も重要な“日本の背骨”になります。

これからの日本の経済産業は、この“令和六大都市”が担う事になる。

その日本海に面した都市の新潟県新潟市。

この新潟の“潟”という漢字が、どうも上手く書けない。

今、この街では１００年に１度の大改革が進められている。

市街地の古い建物を解体して、新たに最新の建物を建設し、新潟市中心部の活性化を目指している。

その建設中の建物の中で目を引くのが、新築マンションの多さである。

左も右も上も下も、どこを見ても新築マンション建設ラッシュである。

『そんなに分譲マンションを建てて大丈夫なのか？』と思う人に対して、こう言いたい。

『心配御無用！　この地を何処（どこ）と存知（ぞんじ）あげる！』

越後国（新潟県）は長尾氏が代々に渡り守護してきた土地である。

５００年程前には、長尾為景（ながおためかげ）が大名となり、ここの土地で豊富に採れる穀物などを日本海を使って東廻りや西廻りに海運で輸送して巨万の富を築いた。

『えっ？　長尾為景（ながおためかげ）って誰？』

あっ、申し遅れました。

長尾為景（ながおためかげ）とは、あの武田信玄や織田信長にも恐れられた戦国武将で最強の上杉謙信（長尾景虎）の父上でござる。

そんな親父の長尾為景（ながおためかげ）と、息子の上杉謙信（長尾景虎）が守護した越後国（新潟県）である。

たかだか新築マンションの１００棟や２００棟を建てたからといって、越後国（新潟県）の財政はビクともしませんわぁ！

万が一、越後国（新潟県）の財政が逼迫（ひっぱく）したとしても、後には財政再建のプロの上杉鷹山が控えているので御安心を！

『えっ？　上杉鷹山は米沢藩（山形県）を再建しただけで、越後国（新潟県）とは、何ら関係ない？』

う〜〜ん、確かに。

上杉謙信（長尾景虎）と上杉鷹山の間には上杉景勝も居るな。

しかも、３人とも直接的な血縁関係でないときている。

同じ上杉氏だから、ややこしい。

今日から３人の名称を決めました。

上杉謙信（長尾景虎）を、上杉１号謙信。

上杉景勝を、上杉２号景勝。

上杉鷹山を、上杉Ｖ３鷹山。

また、上杉謙信（長尾景虎）を養子に迎え入れ上杉氏を与えた義父の上杉憲政（うえすぎのりまさ）は、上杉Ｘ（エックス）憲政とする。

この法則からいくと、上杉謙信（長尾景虎）と敵対した北条氏も同じくややこしいので、こう決めました。

北条時政の系統が１号。

鎌倉幕府の創建に貢献した北条１号時政で、源頼朝の義父にあたる。

娘の北条１号政子（源頼朝の嫁）、息子の北条１号義時。

そこから時が経ち、鎌倉幕府崩壊時の北条１号高時で、一応、ここで北条１号は崩壊します。

北条早雲（伊勢宗瑞）の系統が２号となる。

実は北条氏を１度も名乗った事の無い北条２号早雲。

『勝って兜の緒を締めよっ！』で有名な北条２号氏綱。

駿府国（静岡県）の今川義元、甲斐国（山梨県）の武田信玄と共に“甲相駿三国同盟” （こうそうすんさんごくどうめい）を締結した相模国（神奈川県）の北条２号氏康。

武田信玄の娘と結婚し、豊臣秀吉の“小田原城攻め”で切腹した北条２号氏政。

小田原評定（おだわらひょうじょう）を開催している間に、最強の要塞と言われた小田原城が豊臣秀吉に包囲されてしまった北条２号氏直で、ここで北条２号の系統は終了となる。

ちなみに鎌倉時代の北条１号と、戦国時代の北条２号は、何ら関係は無い。

北条麻妃の系統がＶ３となる。

平成のビデオアイドルと言われ、寂しがり屋の男どもを虜（とりこ）にした北条Ｖ３麻妃。

現在、御子息が居るのか分からないが、子供が生まれれば北条Ｖ３を継承していく。

また、鎌倉幕府の北条１号もだが、室町幕府の足利氏に江戸幕府の徳川氏も、親子に兄弟、親戚縁者と、いったい誰がどうつながっているのか、さっぱり分からない。

そこで子沢山と言われた平清盛（たいらのきよもり）で構成させてみよう。

まず、本人の平の父清盛と妻で正室の高階基章（たかしなのもとあき）クイーン。

その子供が平マン重盛と、帰ってきた平マン基盛。

次に第２号妻で側室の平の母時子。

その子供の平セブン宗盛、平Ａ（エース）知盛、平タロウ重衡。

この様に見ると、とても分かりやすくなるし、覚えやすい。

『えっ？　新潟市の新築マンションの話し？』

ああぁ、新潟市の最新マンション情報はネットで検索して下さい。

とりあえず、１物件だけ掲載しておきます。

６４㎡（１９坪）の住戸で４４５８万円（２３４万円／坪）。

＊売却済の場合は予めご了承ください。

●物件概要●
【マンション名】アイコニックタワー新潟ステーション
【所在地】新潟県新潟市中央区花園
【総戸数】２１８戸
【階高】３０階
【竣工】２０２５年６月
【事業主】日生不動産販売・国際総合計画・野村不動産
【施工】福田組

DAMNED ／♪ LOVE SONG

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/15 (Mon) 22:28:12

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【新築マンション価格高騰】
https://m.youtube.com/watch?v=DKXkx4HzrCo

新築マンションの販売価格が過去最高値を更新し続けている。

東京都区部だけで見ると、楽々１億円を超えている。

単純に３５年の住宅ローンを組んだとして、１０００万円あたり月額３万５０００円とすると、１億円フルローンだと月額支払い３５万円となる。

当然、これとは別に管理費と修繕積立金などを月額３万円前後支払い、固定資産税と都市計画税を毎年３０万円前後支払う事になり、月割にすると２万５０００円となる。

住宅ローンと管理費等と固定資産税等を合わせて月額４０万５０００円の支払いです。

不動産業界では、年収に対して７倍までの住宅価格が適正値と言われるので、これに当てはめて１億円を逆算すると、最低１４００万円の年収がないと東京都区部では新築マンション購入する権利が与えられない事になる。

年収１４００万円（ボーナス込）を単純月収にすると１１６万円となり、住宅ローンの返済比率は３０％で、適正値が２５％なのでややオーバーとなる。

ここから見える経済指数は、東京都区部に事業所を置く企業は社員の平均年収が１４００万円（ボーナス込）に達していなければ、雇用する社員に新築マンションすら買わす事のできない“ブラック企業”と見て間違いない。

この新築マンション販売価格とは、いったいどう言うものなのか？

例えば、新築マンションは１棟の中でも、様々な住戸の専有面積があり、同じ広さでも階高により価格は違う。

それが、同じ地域でもマンションが違うだけで販売価格は違うし、日本広域で見れば新築マンションも千差万別。

どうやって販売価格を編み出しているのか？

ある架空の分譲マンションで説明してみよう！

総戸数１０戸の６階建の分譲マンションで、専有面積が違うＡＢＣの３タイプの住戸がある。

〔Ａタイプ：５０㎡／１５坪〕
〔Ｂタイプ：７０㎡／２１坪〕
〔Ｃタイプ：１２０㎡／３６坪〕

［６階］
Ｃタイプ：８４００万円（２３３万円／坪）

［５階］
Ｃタイプ：８０００万円（２２２万円／坪）

［４階］
Ａタイプ：３２００万円（２１３万円／坪）
Ｂタイプ：４４００万円（２１０万円／坪）

［３階］
Ａタイプ：３０００万円（２００万円／坪）
Ｂタイプ：４２００万円（２００万円／坪）

［２階］
Ａタイプ：２８００万円（１８６万円／坪）
Ｂタイプ：４０００万円（１９０万円／坪）

［１階］
Ａタイプ：２６００万円（１７３万円／坪）
Ｂタイプ：３８００万円（１８０万円／坪）

●新築マンション販売価格
販売総額：４億４４００万円÷総戸数：１０戸＝平均価格４４４０万円

“新築マンション販売価格”は４４４０万円となる。

他の新築マンションが１００棟あろうが、１０００棟あろうが、同じように販売価格の平均値を出して売出棟数で割れば“新築マンション販売価格”が出てくる。

ちなみに販売戸数は、例題なら１０戸がカウントされるが、分譲マンションの総戸数は千差万別で、ファミリーマンションの５０戸もあればタワーマンションの２００戸もあるため、販売戸数と新築マンションの棟数は別物である。

しかも、新築マンションは売出時期を分けているため、総戸数１００戸でも第１期分譲では２５戸のみのカウントとなる事もある。

アメリカの住宅販売価格は平均値ではなく中央値を使用しているので、販売住戸の３８００万円〜４０００万円となり３９００万円と言ったところだろうか。

これが中古マンションの売出価格になると別の計算方法を採用する。

中古マンションは一般的な専有面積の７０㎡（２１坪）換算で数値化されている。

例題のマンションが全て売出されている中古マンションと仮定する。

●中古マンション売出価格
Ａタイプ：５０㎡×４戸＝２００㎡
Ｂタイプ：７０㎡×４戸＝２８０㎡
Ｃタイプ：１２０㎡×２戸＝２４０㎡
延床面積：７２０㎡

販売総額：４億４４００万円÷ 延床面積：７２０㎡＝６１万円／㎡×７０㎡（２１坪）＝４２７０万円（２０３万円／坪）

専有面積が広くても狭くても、各々の分譲マンションの㎡単価を基準に売出住戸の専有面積に掛けて、階高やベランダ向きなどでプラスマイナスしていく。

角住戸や南向きはプラスされます。

余談ですが投資マンションの賃料は㎡単価で数値化されていますが、これがオフィスビルのテナント賃料は坪単価で数値化されているため、不動産業界に従事する者以外はややこしい。

投資マンションとは分譲マンションの賃貸住戸の事で、通常は購入した買主（区分所有者）が実際に住んで生活する実需の住戸だが、利便性の高い都心部では富裕層や投資家などが賃料収益（投資）を得るため分譲マンションを購入して、その住戸を賃貸に出しています。

その賃貸住戸を借りた居住者（賃借人）は他の買主（区分所有者）と同じ様に分譲マンションで生活しますが、ただ、管理組合の一員にはなれず、一般的に総会や理事会には出席できません。

●投資マンション募集賃料
例題の分譲マンションの㎡単価２０００円とし月額賃料を算出します。

Ａタイプ：５０㎡× ２０００円＝１０万円
Ｂタイプ：７０㎡× ２０００円＝１４万円
Ｃタイプ：１２０㎡× ２０００円＝２４万円

ここに階高やベランダ向きなどでプラスマイナスしていく。

オフィスビルのテナント賃料も見てみよう。

●オフィスビルのテナント賃料
１０００㎡（３０２坪）の事務所を三大都市圏の一般的オフィス賃料で比較してみます。

東京都心：２万円／坪＝月額賃料６０４万円
大阪都心：１万５０００円／坪＝月額賃料４５３万円
名古屋都心：１万１０００円／坪＝月額賃料３３２万円

この様に東京都心でオフィスを開設する場合、最低でも名古屋都心のオフィスの２倍以上の売上かつ利益が求められる事がよく分かります。

以上の事例は不動産業界に従事する者は最低限の知識として習得しております。

お客様からのどんな質問にも答えられるよう、日々、自己研鑽し“知識”と“能力”をアップデートしておりますので、お近くの不動産屋さんにお気軽にご相談下さい。

JOHNNY THUNDERS & THE HEARTBREAKERS ／♪ BORN TO LOSE

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/15 (Mon) 22:29:25

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【熊本市のタワーマンション】
https://m.youtube.com/watch?v=eWr5GjTDNuU

『♪あんたっがたぁ〜どこさぁ〜　肥後さぁ〜　肥後どこさぁ〜　熊本さぁ〜　熊本どこさぁ〜　しつこいわぁ！　ググれっ！』

そんな九州は真ん中ら辺ちょっと西側にある熊本市。

まぁ、日本人で熊本市を知らない人は、まずいないでしょう。

そんな熊本市が新築マンションラッシュを迎えております。

熊本駅前にはタワーマンションも完成し、新たな熊本市を予感させてくれます。

物件住戸は既に完売し、２０２４年３月より入居が開始します。

『何だ、せっかく即決してキャッシュで買おうと思ったのに、完売とは残念！』

そんな貴方（あなた）に朗報です。

新築未入居住戸が再販されているので、すぐに銀行に行って現金を下ろし、認印を持って来て下さい。

６５㎡（１９坪）の住戸で４７８０万円（２５１万円／坪）。
＊先着順のため売却済の場合は予めご了承ください。

九州の最先端都市と言われる熊本市で、これだけリーズナブルな新築再販マンションは、他の都市では考えられません。

熊本市と言う都市は、昭和の時代からトレンド動向が日本の中でも素早いと言われ、１９８６年に開店した熊本パルコは九州の中でもいち早くオープンしています。

これはパルコがファッションのトレンド動向を探る意味もあったと言われています。

また１９８０年代に流行した“ＢＩＧＩ”（ビギ）や“ＢＡーＴＳＵ”（バツ）などのＤＣブランドも熊本市内に数多く出店していました。

さらに夜の盛場では、あの伝説のディスコ“マハラジャ”が１９８４年に、大阪、京都、名古屋に次ぐ４店舗目のオープンとなりました。

しかも全国にその名を轟（とどろ）かせた７店舗目の東京は麻布十番の“マハラジャ”は、この熊本店を参考に造ったと言われています。

そんなトレンドに敏感な肥後乃人（熊本県民）の根底は何処（どこ）にあるのか？

やはり新鮮な海の幸を届けてくれる“有明海”なのか？

それとも雄大な大草原と自然の厳しさを教えてくれる“阿蘇山”なのか？

♪ワンツゥーワンツゥー１日１歩ぉ〜３日３歩ぉ〜３歩ぉ〜進んで２歩ぉさがるぅ〜の“水前寺成趣園”（すいぜんじじょうじゅえん）なのか？

どれも「ブゥー！」である。

ここは王道の天下の名城“熊本城”である。

肥後国熊本藩の初代藩主の細川忠利（ほそかわただとし）かつ元首相の細川護煕（ほそかわもりひろ）さんには悪いが、どうしても戦国武将の加藤清正（かとうきよまさ）に目と心が惹かれてしまう。

黒と白のコントラストに、大天守と小天守のバランス、“熊本城”のこの美しさたるや。

ただただ、桃色吐息（ももいろといき）しか出ない。

加藤清正（かとうきよまさ）の築城はこの“熊本城”以外にも、熊本県では八代市（やつしろし）の“麦島城”（むぎしまじょう）と宇土市の“宇土城”（うとじょう）、佐賀県は“名護屋城”（なごやじょう）、京都府は“指月伏見城”（しげつふしみじょう）、出身地の愛知県は“名古屋城”、東京都は“江戸城”など名城揃いである。

そんな加藤清正（かとうきよまさ）が手掛けた名城に負けないくらいの熊本駅前のタワーマンション。

高層階を購入して、今夜あたりお酒に月を浮かべながら、熊本市街地を眺めて１杯やるのも乙なものです。

そしてその空間には、こんな曲も添えて・・・

『♪お酒は温（ぬる）めの燗（かん）がいい〜　肴（さかな）は炙（あぶ）ったイカでいい〜　女は無口な人がいい〜　灯（あかり）はボンヤリ灯（とも）りゃいい〜』（八代亜紀／♪舟唄）

●物件概要●
【マンション名】ＭＪＲ熊本ザ・タワー
【所在地】熊本県熊本市西区春日
【総戸数】２３０戸
【階高】３０階
【竣工】２０２３年１月
【事業主】ＪＲ九州
【施工】大林組・九鉄工業

TELEVISION ／♪ MARQUEE MOON

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/20 (Sat) 21:41:31

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【大人気、ＭＵＪＩ公団住宅】
https://m.youtube.com/watch?v=GjMztyp2PC0

焼け野原となった日本、戦後１０年ほどは住宅不足が深刻化していた。

そこで、１９６０年代に都市圏の郊外に次々に開発された“ニュータウン”。

その建設を担ったのが日本住宅公団。

広大な敷地にカステラの様な箱型の共同住宅を配列し、“Ａー２３”とか“Ｂー１５”など番号を振って識別させる。

構造は地震や火事に強い鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）で、４階建ての建物には約２０戸が入居する。

俗に言う“団地”である。

そんな“団地”も建築から５０年以上が経ち、建物の老朽化や住宅設備の不適合で、入居者が居なくなった段階で解体され、次々に姿を消していく。

その跡地には、最強の構造と最新の住宅設備を備えた真新しい分譲マンションが建てられる事が多い。

大阪北部の“千里ニュータウン”は、その典型例である。

ただ、全てが建替られる訳ではない。

分譲マンションや賃貸マンションとしてニーズが無ければ、築５０年以上だろうと、そのまま使い続けるしかない。

平成時代には古い老朽化した建物が建ち並ぶ“オールドタウン”と言われ、揶揄（やゆ）されてきた。

そんな“オールドタウン”を日本全国に多く抱える日本住宅公団の担当者は、頭を抱えていた。

建物も住宅設備も古く使い勝手が悪いため、なかなか若い入居者が集まらない。

街には高齢者しか居らず、活気も失われていく。

少子高齢化と人口減少の縮図が、ここ“オールドタウン”で実感できる。

『どうにかしなくては！』

そんな中、ほぼ国営の日本住宅公団が組織改革で、独立系として都市再生機構（ＵＲ）に生まれ変わった。

はっきり言って民間不動産会社より、何でもできる会社となった。

担当者はここで秘策に出た。

インテリア雑貨などが若者に人気のある“無印良品”を手掛ける良品計画とコラボレーションする事に。

古く使い勝手の悪い建物のため、ある意味、やりたい放題である。

そんな思い切ったリノベーションを実施した“団地”が、“ＭＵＪＩ公団住宅”として生まれ変わった。

一見、昭和レトロな街区と建物、そこにシンプルだけど少しお洒落な空間が滞在する住戸。

『あらっ、奥様、今晩のおかずはサンマですのぉ？』

『郵便屋さん、いつも配達ご苦労様。』

『今日はお天気が良いでしょう。　お弁当を持ってそこの丘まで、坊やとピクニックに行きますのよぉ。』

そんな声があちこちで聞こえてきそうな住宅が、この街には広がる。

人の“住まい”とは、何なのかを改めて考えさせられる。

見たくれだけにとらわれ、中身が虚構な住宅も多い。

エプロンをして買い物カゴを抱えてサンダルで商店街に行く事の“人生の充実度”はいかほどか。

その答えが“ＭＵＪＩ公団住宅”には隠されている。

DOORS ／♪ BREAK ON THROUGH

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/25 (Thu) 23:35:41

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【岡山駅前のタワーマンション】
https://m.youtube.com/watch?v=rutUkkl21Co

瀬戸内海の海と島並みが美しい山陽道。

昔風で言うならば、播磨国（兵庫県）の姫路、美作国（岡山県）の津山、備前国（岡山県）の岡山、備中国（岡山県）の倉敷、備後国（広島県）の尾道。

歴史ある名所が多く、どこも譲れない街である。

そんな中でも「お腰に付けた吉備団子」で有名な岡山県岡山市。

その岡山駅前に何と、タワーマンションが建設されると言う。

再開発事業は“岡山ゲートプレイス”の名称で、マンション、ホテル、商業施設の構成となる。

完成予定は２０２５年なので、ちょうど岡山駅から瀬戸大橋を経由して四国に建設中の“四国新幹線”の開業と同じ時期である。

今からとても楽しみです。

何故（なぜ）に岡山がこれだけ発展を続けるのか？

それは５００年程前の戦国時代まで遡（さかのぼ）る。

備前国（岡山県）の戦国大名でもある宇喜多直家（うきたなおいえ）。

戦国時代の三大梟雄（さんだいきょうゆう）の１人と言われる武将である。

弟の宇喜多忠家（うきたただいえ）が、兄でもある宇喜多直家（うきたなおいえ）に会う時は、いつ刀で斬られてもいいように、着衣の下に鎖帷子（くさりかたびら）を着けていたと言う逸話が残る。

家族であろうと手当たり次第に暗殺するのを特技としていた。

ちなみに残りの２人は、美濃国（岐阜県）の“マムシの道三”と言われた斎藤道三（さいとうどうさん）で、一文銭の穴に油を通す曲芸を持っていた。

あの織田信長（おだのぶなが）の義父でもあるため、どんな人物だったのかは想像しやすい。

そして、その織田信長（おだのぶなが）に２度も刃向かった松永久秀（まつながひさひで）は、河内国（大阪府）との国境にある大和国（奈良県）の信貴山（しぎさん）で、天下の名器と言われた“平蜘蛛茶釜”（ひらぐもちゃがま）に火薬を詰め込み爆死した勇ましさ。

この面子（めんつ）を見ても、備前国（岡山県）の戦国大名でもある宇喜多直家（うきたなおいえ）の偉大さがよく分かる。

この宇喜多直家（うきたなおいえ）には、似ても似つかぬ息子が居た。

宇喜多秀家（うきたひでいえ）である。

織田信長（おだのぶなが）と豊臣秀吉（とよとみひでよし）に仕えた武将で、安土桃山時代の豊臣政権では“豊臣五大老”の１人に選任されている。

“豊臣五大老”とは、徳川家康（とくがわいえやす）、前田利家（まえだとしいえ）、毛利輝元（もうりてるもと）、小早川隆景（こばやかわたかかげ）と後任の上杉景勝（うえすぎかげかつ）、そして備前国（岡山県）の岡山城の城主となった宇喜多秀家（うきたひでいえ）である。

さらに宇喜多秀家（うきたひでいえ）は、前田利家（まえだとしいえ）と芳春院（ほうしゅんいん／まつ）の娘でもある豪姫（ごうひめ）と結婚している。

豪姫（ごうひめ）は子供のいなかった豊臣秀吉（とよとみひでよし）と高台院（こうだいいん／おね）の養女となっている。

だから宇喜多秀家（うきたひでいえ）は、実父が梟雄（きょうゆう）の宇喜多直家（うきたなおいえ）で、義父は前田利家（まえだとしいえ）かつ豊臣秀吉（とよとみひでよし）、義母は芳春院（ほうしゅんいん／まつ）かつ高台院（こうだいいん／おね）である。

この宇喜多親子を見るだけでも、岡山市が発展しない訳がない。

その豪姫（ごうひめ）との間のできた子供が宇喜多秀高（うきたひでたか）である。

ただ、この辺りから、目論見（もくろみ）が狂い始める。

後ろ盾だった豊臣秀吉（とよとみひでよし）と前田利家（まえだとしいえ）が亡くなると、東国の巨大勢力でもある徳川家康（とくがわいえやす）が台頭を表し、“関ヶ原の戦”に突入していく。

当然、宇喜多秀家（うきたひでいえ）は西国という立地と血縁関係上、豊臣方でもある西軍の副大将に就任する。

結果は「負ければ賊軍」となり、敗走して薩摩国（鹿児島県）の島津義弘（しまずよしひろ）に匿（かくま）ってもらう。

ただ、その息子の島津忠恒（しまずただつね）に、「勝てば官軍」の徳川家康（とくがわいえやす）に密告され、宇喜多秀家（うきたひでいえ）は捕われる。

さらに“関ヶ原の戦”で東軍の勝利を導いた小早川秀秋（こばやかわひであき）に備前国（岡山県）の岡山城をはじめ、備中国（岡山県）、美作国（岡山県）、播磨国（兵庫県）の領土を取られる。

結果、宇喜多秀家（うきたひでいえ）かつ息子の宇喜多秀高（うきたひでたか）は、徳川家康（とくがわいえやす）の命令により駿河国（静岡県）の久能山（くのうざん）に幽閉され、その後、伊豆国（静岡県）の八丈島に流刑となる。

嫁の豪姫（ごうひめ）は高台院（こうだいいん／おね）の処（ところ）に身を寄せ、その後にキリシタンとなりマリアに変名している。

だから宇喜多マリアで、令和の時代でも通用する今っぽい名前となった。

後世は加賀国（石川県）の金沢で余生を過ごしたと言われる。

でっ、当の宇喜多秀家（うきたひでいえ）と宇喜多秀高（うきたひでたか）の親子は、伊豆国（静岡県）の八丈島で釣りでもしながらのんびり暮らしたと言う。

めでたし、めでたし。

●物件概要●
【マンション名】プラウドタワー岡山
【所在地】岡山県岡山市北区駅前町
【総戸数】４２２戸
【階高】３１階
【竣工】２０２５年１２月
【事業主】野村不動産・ＪＲ西日本不動産開発
【施工】奥村組

BOB SEGER & THE SILVER BULLET BAND ／♪ OLD TIME ROCK & ROLL

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/30 (Tue) 23:59:45

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【名古屋駅前のタワーマンション建設】
https://m.youtube.com/watch?v=aJws8ccHmi0

日本列島のほぼ中央に位置する尾張国（愛知県）。

この地は元々は越前国（福井県）と尾張国（愛知県）と遠江国（静岡県）を統治する斯波氏（しばうじ）の領土で、守護大名の斯波義達（しばよしたつ）や息子の斯波義統（しばよしむね）の武将が名高い。

ただ、時は“下克上”（げこくじょう）が当たり前の戦国の世、越前国（福井県）は朝倉孝景（あさくらたかかげ）と息子の朝倉義景（あさくらよしかげ）、遠江国（静岡県）は今川氏親（いまがわうじちか）と息子の今川義元（いまがわよしもと）。

そして尾張国（愛知県）は織田信定（おだのぶさだ）と息子の織田信秀（おだのぶひで）に取って代わる。

この尾張織田氏、そう、日本で最も有名なあの戦国武将の織田信長（のぶさん）の先代である。

“清洲城”（きよすじょう）を拠点に北部の稲沢、西部の津島に商業地を築き、特に津島の港では海運貿易で巨万の富を得ていた。

この津島港は“木曽川”と“長良川”と“揖斐川”が合流した伊勢湾に近く、信濃国（長野県）や飛騨国（岐阜県）、美濃国（岐阜県）に渡る雄大な山脈より湧き出る山水が豊富に流れ込み、資源にも貿易にも恵まれた立地であった。

そんな尾張国（愛知県）出身の織田信長（のぶさん）は、更なる発展のため５００年後に“東海道新幹線”と“リニア中央新幹線”の開通を見据えていたと言う。

織田信長…『サル〔羽柴秀吉（ヒデやぁん／豊臣秀吉）〕、５００年後の尾張国（愛知県）が楽しみだのう。』

羽柴秀吉…『そうですね、１９６４年に“東海道新幹線”と２０２７年に“リニア中央新幹線”が開通すれば、信長殿の“天下布武”が一歩近づきますね。』

織田信長…『喜ぶ民は尾張国（愛知県）だけではないぞ。　相模国（神奈川県）の北条氏康殿（ほうじょううじやす）、甲斐国（山梨県）の武田信玄殿（たけだしんげん）、信濃国（長野県）の真田昌幸殿（さなだまさゆき）、駿河国（静岡県）の今川義元殿（いまがわよしもと）らが治める領地の民も喜ぶぞ。　早速、グループラインを送っておこう！』

池田恒興…『信長殿、耳寄りな情報です。　２０２７年の“リニア中央新幹線”の開通に併せて名古屋駅周辺では大規模な再開発が進む模様でござる。　その中には天をもしのぐタワーマンションなども建設されますぞぉ！』

織田信長…『おおっ、“乳兄弟”の池田恒興殿（いけだつねおき）ではないか！　それは素晴らしい情報であるな！』

池田恒興…『“乳兄弟”言うなよ、恥ずかしいではないかっ！』

織田信長…『何を言うか、御主（おぬし）の母君の“お乳”でわしは大きくなったのではないか！　恥ずかしがる事ではない！』

柴田勝家…『信長殿、早馬（はやうま）からの悪い知らせが参った。　一大事でござるぞっ！』

織田信長…『どうした？　顔面凶器の柴田勝家（しばたかついえ）！』

柴田勝家…『顔面凶器は余分でござる、あっ、一大事とは、なんと信長殿が楽しみにしておる“リニア中央新幹線”が２０２７年に開業できないと知らせが参った。』

織田信長…『なにぃをぉ〜　それは誠かっ！』

柴田勝家…『誠でござる、駿河国（静岡県）の今川義元殿（いまがわよしもと）の家臣となっている松平元康殿（やっさん／徳川家康）の筋からの情報なので、間違いはござらん！』

織田信長…『今すぐ松平元康殿（やっさん／徳川家康）にラインで確認せいっ！』

松平元康…《“リニア中央新幹線”の２０２７年開通断念は本当です。　今川義元殿（いまがわよしもと）の領土の駿河国（静岡県）で建設工事が認可されず、それが障害になっているもようです。》既読

織田信長…『クソォ〜　すぐ戦（いくさ）じゃ〜　サル〔羽柴秀吉（ヒデやぁん／豊臣秀吉）〕、“織田四天王”を呼び寄せぇ〜！』

“清洲城”（きよすじょう）では“織田四天王”の柴田勝家（しばたかついえ）、丹羽長秀（にわながひで）、滝川一益（たきがわかずます）、明智光秀（あけちみつひで）と、その軍隊が集結した。

さらに“駿河国府中三人衆”として、前田利家（まえだとしいえ）、佐々成政（さっさなりまさ）、不破光治（ふわみつはる）も集まっている。

織田信長…『尾張国（愛知県）の発展を邪魔する駿河国（静岡県）の今川義元殿（いまがわよしもと）を許してはおけぬ！　何としてでも誘（おび）き出して召（め）し取れ！』

明智光秀…『先（ま）ずは“鳴海城”（なるみじょう）の城主の山口教継殿（やまぐちのりつぐ）と息子の山口教吉殿（やまぐちのりよし）の山口親子を、今川側に寝返らせましょう。』

織田信長…『ほう、その心は？』

明智光秀…『駿河国（静岡県）の今川義元殿（いまがわよしもと）に、山口親子の誘いで尾張国（愛知県）の領地にある“鳴海城”（なるみじょう）と“大高城”（おおだかじょう）と“沓掛城”（くつかけじょう）を明渡すのです。』

滝川一益…『なるほどっ！　今川軍の領地となった尾張国（愛知県）まで引き入れる訳ですな！』

丹羽長秀…『今川軍に居る松平元康殿（やっさん／徳川家康）から、「京都への上洛」などを今川義元殿（いまがわよしもと）に誘惑させれば、必ずや動きますぞ！』

織田信長…『その時は、京都に上洛する今川義元殿（いまがわよしもと）の軍隊が尾張国（愛知県）を通過するのを黙認するとラインで送っておくわい。』

柴田勝家…『油断した今川義元殿（いまがわよしもと）の軍隊を尾張国（愛知県）の何処（どこ）かで、一気に叩き潰す訳ですな！』

織田信長…『場所は決まっておる！　“リニア中央新幹線”の仇（かたき）は、“東海道新幹線”で取る！　近くを通る“桶狭間”（おけはざま）じゃ！』

１５６０年５月１９日、こうして“桶狭間の戦”（おけはざまのたたかい）が繰り広げられる事になる。

それから４６４年後の時空を越えた原因が、まさかの日本史に残る大戦（おおいくさ）になるとは、誰も予想出来なかったであろう。

GARY GLITTER ／♪ ROCK AND ROLL PART ONE

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/31 (Wed) 00:01:57

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【名古屋駅前のタワーマンション完成】
https://m.youtube.com/watch?v=Bo0G3wlGzog

１５６０年、三河国（愛知県）との国境の尾張国（愛知県）では、慌ただしく動く者がある。

“鳴海城”（なるみじょう）の城主である山口教継（やまぐちのりつぐ）と山口教吉（やまぐちのりよし）の山口親子が、“大高城”（おおだかじょう）と“沓掛城”（くつかけじょう）を手土産に駿河国（静岡県）の今川義元（いまがわよしもと）に造反（ぞうはん）する。

尾張国（愛知県）の一部領土が手に入り、気を良くしている今川義元（いまがわよしもと）のところへ、三河国（愛知県）の“岡崎城”（おかざきじょう）に居城する松平元康（やっさん／徳川家康）よりラインが届く。

松平元康…《今こそ「京都へ上洛」し、１３代将軍の足利義輝殿（あしかがよしてる）に謁見（えっけん）されたらどうですか？　道中にある“大高城”（おおだかじょう）に私も入城しますぞ。》既読

駿河国（静岡県）から２万５０００人の大軍勢で尾張国（愛知県）に侵攻する今川義元（いまがわよしもと）が率いる今川軍。

今川義元…『岡部元信（おかべもとのぶ）よぉ〜　あと４００年もすれば“東海道新幹線”も開通し、静岡から京都までは２時間ちょっとで行けるのだがのぉ〜　そうなれば移動も楽じゃわい。』

岡部元信…『それは楽しみでございますな〜　ただ、その後に建設される“リニア中央新幹線”は駿河国（静岡県）にとって、何のメリットもございませんぞぉ。』

今川義元…『そんな先の事まで知らんわぁい。　わしは“東海道新幹線”だけあれば十分じゃ。』

その頃、今川軍の手に落ちた“鳴海城”（なるみじょう）では、織田軍が“丹下砦”（たんげとりで）と“善照寺砦”（ぜんしょうじとりで）と“中嶋砦”（なかしまとりで）を配備する。

“大高城”（おおだかじょう）に対しては、小高い山に“鷲津砦”（わしづとりで）と“丸根砦”（まるねとりで）を築く。

ちょうど、その砦の横を“東海道新幹線”が通過して行く。

“大高城”（おおだかじょう）に入城した松平元康（やっさん／徳川家康）は、やる事が無くて暇だったので、近くの阿久比（あぐい）に居る母君の於大の方（おだいのかた）に会いに城を抜け出す。

松平元康…『母君、ただいま元康が参りましたぞ！』

於大の方…『おおっ〜元康、元気じゃったか？』

松平元康…『今にも信長殿と今川義元殿（いまがわよしもと）が戦（いくさ）になる。　わしは“大高城”（おおだかじょう）で暇つぶしをしておる。』

於大の方…『ほお、のぶが来るのか？　では、のぶに“火遊び”は絶対にしてはならぬと伝えておくれぇ。』

松平元康…『御意（ぎょい）！』

５月１８日、今川義元（いまがわよしもと）が率いる今川軍は“沓掛城”（くつかけじょう）に入城し、一晩を過ごす。

５月１９日、早朝に出陣し、“桶狭間”（おけはざま）の小高い山に本陣を構える。

その頃、“清洲城”（きよすじょう）を出陣した織田信長（のぶさん）が率いる２０００人の軍隊は、途中の“熱田神宮”（あつたじんぐう）に寄り“必勝祈願”をする。

織田信長…《天照大御神様（アマテラス）、倭建御子様（ヤマトタケルノミコ）、このわしに力を貸して下さい。　駿河国（静岡県）の今川義元殿（いまがわよしもと）が率いる今川軍を討伐し、何としても“リニア中央新幹線”を開通させなければなりませぬ！》

天照大御神（アマテラス）…《良き事、了解致した。　わたくしの娘（天照大御神の子供）も“新幹線”が大好きじゃ。　ぜひ、“リニア中央新幹線”を見せてやりたい。》

倭建御子（ヤマトタケルノミコ）…《わたしも“新幹線”が大好きじゃ。　その“リニア中央新幹線”を、わたしに縁のある伊勢国（三重県）や大和国（奈良県）にも通してやりたい。》

“鳴海城”（なるみじょう）の東側に陣取る“善照寺砦”（ぜんしょうじとりで）に織田信長（のぶさん）が入ったのはお昼前。

ちょうどその頃、空の雲行きが怪しくなる。

ゴロゴロ　ピカッ　ドッドォ〜ン

ザザァ〜〜　ザァ〜〜　ザァ〜〜

雷雨の中、“中嶋砦”（なかしまとりで）まで進んだ織田信長（のぶさん）。

織田軍に所属する地侍の簗田政綱（やなだまさつな）の情報により、“桶狭間”（おけはざま）に今川義元（いまがわよしもと）が率いる今川軍が布陣している知らせが入る。

織田信長…『絶好の好機、いざっ、出陣じゃ！』

織田信長（のぶさん）が率いる軍隊は、雷雨の中を野を越え丘を越えて、“桶狭間”（おけはざま）の一歩手前まで進軍した。

その時、雷雨はウソの様に止（や）み、黒雲の隙間から太陽の日が差してきた。

織田信長…『今だっ、進撃じゃ〜』

一気に山の坂（信長坂）を駆け上がり、勢いを付けて織田信長（のぶさん）が率いる軍隊は、今川義元（いまがわよしもと）の本陣に雪崩（なだれ）れ込む。

今川軍…『わぁ〜〜　敵の奇襲じゃ〜』

バッサッバッサッ　バッサッバッサッ

今川軍…『ぎゃ〜〜　やられたぁ〜〜』

今川義元…『信長殿、どう言うことじゃ〜〜』

織田信長…『義元殿、申し訳ないが、駿河国（静岡県）の領土の子孫がいけないのじゃよ！』

今川義元…『駿河国（静岡県）の領土の子孫？　ぎゃ〜〜　やられたぁ〜〜』

織田信長…『う〜〜ん、普通ではありえん結果、これは“熱田明神”（あつたみょうじん）の神戦（かみいくさ）かっ？！』

“リニア中央新幹線”の開通延期の遺恨のため、執念を燃やした織田信長（のぶさん）が、見事、勝利を手にした。

その後・・・

織田信長…『まぁ、建設業の人手不足や建材費高騰もあり“リニア中央新幹線”の開通延期は仕方なかろう、でっ、名古屋駅周辺のタワーマンションはどんなものじゃ？』

池田恒興…『はっ、高層階の１３５．４５㎡（４１坪）の住戸で2億７８８８万円（６８０万円／坪）でござる。　最上階は４億円もしたでござるが完売したもよう。』
＊先着順のため売却済の場合は予めご了承ください。

織田信長…『１つの住戸が４億円んっ〜〜！？　たわぁけぇ〜　わしの“清洲城”（きよすじょう）の建築費より高額ではないかぁ〜！　未来の住宅は恐ろしいのぅ。』

●物件概要●
【マンション名】ＮＡＧＯＹＡ　ｔｈｅ　ＴＯＷＥＲ／ナゴヤ・ザ・タワー
【所在地】愛知県名古屋市中村区名駅
【総戸数】４３５戸
【階高】４２階
【竣工】２０２３年４月
【事業主】総合地所・名鉄都市開発・京阪電鉄不動産・大和ハウス工業・三交不動産・住友商事
【施工】長谷工コーポレーション

MOODY BLUES ／♪ I'M JUST A SINGER(IN A ROCK AND ROLL BAND)

◆ラジオの友◆

Re: 今日の１枚、お薦めレコード／２０２３０４２８ - ラジオの友 URL

2023/05/31 (Wed) 00:04:24

◆◇◆時にはマンション管理士のように◆◇◆

【大阪梅田のタワーマンションに２５億円の住戸】
https://m.youtube.com/watch?v=zIRvoNBoSzM

踊り疲れたディスコ（パトーナ）の帰りなぁ〜

これでなぁ〜　青春も終わりやなぁ〜とツイート（Ｘ）してぇん。

あんたの肩、ながめてたらなぁ〜

なで肩やと思ったら、笑えてきたわぁ！

大阪で生まれたなぁ、女やぁさかいにぃ。

大阪の街、よう捨てられぇへんねぇん。

大阪で生まれたなぁ、女やぁさかいにぃ。

東京へはなぁ、よぅ着いてかれへぇんわぁ！

踊り疲れたディスコ（ゲネシス）の帰りなぁ〜

電信柱になぁ、マンション販売のチラシ（電ビラ）が染み付いとってん、つい、買（こ）うてもうたわぁ！

その２５億円のマンションに辿（たど）り着いたらなぁ、独りの部屋やぁろ。

裸電球を灯（つ）けたけど、電気代もったいないから、また消してぇん。

あんたの顔、思い出しながらなぁ。

終わりやぁと思ったら、なんか泣けてきたわぁ。

大阪で生まれたなぁ、女やぁけどぉ。

やっぱりなぁ、大阪の街を出るわぁ。

大阪で生まれたなぁ、女やぁけどぉ。

あんたに着いて行こうと決めてぇん！

せっかく買（こ）うた２５億円のマンションに辿（たど）り着いたらなぁ、独りの部屋やぁろ。

住宅ローンの残債に、震（ふ）るわせた部屋やでぇ！

大阪で生まれたなぁ、女がなぁ〜

今日なぁ、２５億円のマンション売って大阪をあとにするけどなぁ〜

大阪はなぁ、今日も活気に溢れてはぁるわぁ。

またなぁ、どっからかなぁ、人がよぉうさん来（きと）るわぁ、アホちゃうかぁ？

振り返るとなっ、そこは灰色の街やでぇ！

住宅ローンの欠片（かけら）をなぁ、置き忘れた街やでぇ。

マンションの借金、あとは頼むわぁ〜

ちなみになっ、東京に行った彼氏の家なぁ〜

神田川沿いの三畳一間（さんじょうひとま）の小さな下宿やぁねん。

そこで同棲すんねぇ〜ん。

２人で赤い手拭（てぬぐ）いマフラーにしてなぁ〜

風呂屋に行くのが楽しみやねぇ〜ん。

３０５㎡（９２坪）の住戸で２５億円（２７１７万円／坪）。
＊売却済の場合は予めご了承ください。

●物件概要●
【マンション名】ＴＨＥ　ＮＯＲＴＨ　ＲＥＳＩＤＥＮＣＥ／ザ・ノースレジデンス
【所在地】大阪府大阪市北区大深町
【総戸数】４８４戸
【階高】４６階
【竣工】２０２５年１２月
【事業主】積水ハウス・大阪ガス都市開発・オリックス不動産・関電不動産開発・竹中工務店・阪急電鉄・三菱地所レジデンス・うめきた開発特定目的会社
【施工】竹中工務店・大林組

DEEP PURPLE ／♪ WOMAN FROM TOKYO

◆ラジオの友◆